Venda de imóvel e pagamento de empréstimo bancário

Foi criada uma nova disposição legislativa de exclusão de tributação do ganho obtido com a venda de imóvel, quando o valor de realização é utilizado no pagamento de empréstimo bancário do imóvel alienado, ainda que não haja reinvestimento na compra de outro imóvel. 

Os ganhos obtidos com a venda de imóvel são tributados em sede de imposto sobre o rendimento. 

Nas situações em que o imóvel esta afeto ao património particular, 

nomeadamente  habitação própria e permanente do sujeito passivo e do seu agregado familiar, 

eventuais ganhos obtidos com a alienação qualificam-se como incrementos patrimoniais e são tributados de acordo com as regras da categoria G.

A mais-valia tributável resulta do saldo positivo entre o valor de realização e o valor de aquisição líquido das despesas dedutíveis e devidamente actualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária.

Até ao final de 2014:

• Apenas estava prevista a exclusão de tributação no caso de reinvestimento. Isto é, 
• Quando o produto da alienação era utilizado na aquisição de outro imóvel que continuasse a ser habitação própria e permanente do sujeito passivo e do seu agregado familiar.

Perante as dificuldades financeiras das familias provocadas pela crise, o legislador fiscal, ante as dificuldades das famílias em solver os seus compromissos financeiros associados a empréstimos contraídos com aquisição de imóvel, criou uma exclusão de tributação temporariamente aplicável.

Visou-se as situações de alienação de habitação própria e permanente quando a quantia da venda é utilizada para pagamento do empréstimo bancário, sem que seja exigido o reinvestimento numa outra habitação. 

Uma das condições é que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.

Regime de exclusão

Em termos fiscais esta matéria é contemplada no anexo G, sendo estas operações ser consideradas no quadro 5B - Amortização de empréstimos do anexo G.

Apenas estão abrangidas por este regime de exclusão de tributação as alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020 e cujos contratos de empréstimo tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 2014.

Quando o valor de realização do imóvel é parcialmente utilizado, a exclusão de tributação apenas abrange a parte proporcional dos ganhos correspondentes.

Exemplo: 

• Uma família adquiriu imóvel para habitação própria e permanente em 2011, pela quantia de 100 mil euros, para o que contraiu um empréstimo bancário do mesmo valor.
• Em 2015, face a grandes dificuldades financeiras, procedeu á alienação do imóvel por 100 mil euros. 
• Este valor foi utilizado no pagamento do empréstimo associado ao imóvel que à data ascendia a 100 mil euros em virtude da situação de incumprimento e penalizações associadas. 
• Desta forma sendo o valor de venda do imóvel integralmente utilizado no pagamento do empréstimo bancário, a eventual mais-valia que daqui resulte não irá ser tributada.

Este normativo legal não foi transposto para o Código do IRS, encontrando-se apenas na Lei da Reforma do IRS, no artigo 11.º da Lei nº 82.º-E/2014, de 31 de Dezembro.