Avaliações: Algumas dicas

Afetação/Utilização

• O que é o coeficiente de afectação

• O coeficiente de afetação corresponde ao tipo de utilização do prédio, sendo aplicado em função da utilização prevista na licença ou, na falta de licença, o destino normal do prédio edificado.

• Como é que devem ser avaliados os lotes de terreno para construção, cujo alvará refira que os mesmos têm como destino mais que uma afetação?

• No que concerne às regras a aplicar na avaliação de lotes de terreno para construção, cujo respetivo alvará de loteamento preveja mais do que uma afectação (ex. comércio/serviços) deve ter-se em conta na validação da afectação e correspondente coeficiente de localização o critério da dominância do mercado imobiliário na zona.

• As denominadas “Casas Económicas e de Renda Económica”, construídas ainda durante a vigência do Estado Novo, podem beneficiar do coeficiente de afetação (0,70) aplicado às habitações sociais sujeitas a regimes legais de custos controlados?

• Não. O conceito e parâmetros da habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados encontram-se previstos na Portaria nº 500/97, de 21.07, do então denominado Ministério do Equipamento, do Planeamento e da Administração do Território, não cabendo neste conceito as denominadas “Casas Económicas e de Renda Económica”.

• A redução de taxa atribuída a prédios exclusivamente destinados a habitação pode caducar?

• Sim. Se aos bens for dado destino diferente no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, salvo no caso de venda.Deixa também de se aplicar a redução de taxa atribuída a prédios destinados exclusivamente a habitação própria e permanente se os imóveis não forem afetos a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data da aquisição.

Determinação Valor Patrimonial

• O que é o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos e rústicos

• O valor patrimonial tributário é o valor obtido da avaliação direta dos prédios urbanos e rústicos.

• Como é apurado o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos

• O valor patrimonial tributário dos prédios rústicos é determinado nos termos do artigo 17.º do CIMI, correspondendo ao produto do seu rendimento fundiário pelo fator 20.

• Como é determinado o valor patrimonial tributário dos terrenos para construção

• O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção obtém-se pela soma do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.Por sua vez, o valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas.

• Em que consiste a área bruta de construção

• A área bruta de construção corresponde ao somativo da área bruta privativa com a área bruta dependente.

• Como se determina a área bruta privativa?

• A área bruta privativa (Aa) é superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, a que se aplica o coeficiente 1.

• Em que consiste a área bruta dependente

• O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos é determinado nos termos do artigo 38.º do CIMI, de acordo com a com a seguinte expressão.

• Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
• Em que:
• Vt: valor patrimonial tributário
• Vc: valor base dos prédios edificados
• A: área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação
• Ca: coeficiente de afectação
• Cl: coeficiente de localização
• Cq: coeficiente de qualidade e conforto
• Cv: coeficiente de vetustez

Modelo 1 do IMI (regras )

• O pedido de inscrição na matriz de prédios omissos implica que os mesmos tenham de ser avaliados para efeitos fiscais?

• Sim, a inscrição de prédios omissos na respetiva matriz predial encontra-se previamente sujeita ao procedimento avaliativo.

•  Como é que é desencadeada a inscrição e atualização dos prédios na matriz?

• A inscrição de prédios na matriz e a sua atualização é efectuada com base em declaração apresentada pelo sujeito passivo, no prazo de 60 dias contados a partir da ocorrência de qualquer dos seguintes factos:

• a. Uma dada realidade física passar a ser considerada como prédio;
• b. Verificar-se um evento susceptível de determinar uma alteração da classificação de um prédio;
• c. Modificarem-se os limites de um prédio;
• d. Concluírem-se obras de edificação, de melhoramento ou outras alterações que possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio;
• e. Verificarem-se alterações nas culturas praticadas num prédio rústico;
• f. Ter-se conhecimento da não inscrição de um prédio na matriz;
• g. Verificaram-se eventos determinantes da cessação de uma isenção, exceto quando estes eventos sejam de conhecimento oficioso;
• h. Ser ordenada uma atualização geral das matrizes;
• i. Verificar-se a mudança de utilização do prédio;
• j. Iniciar-se a construção ou concluir-se a plantação, no caso de direito de superfície.

•  Quem deve apresentar a declaração Modelo 1 de IMI

• A declaração Modelo 1 de IMI deve ser apresentada pelo titular do prédio (Imóvel ou fração).

•  Onde deve ser apresentada a declaração Modelo 1 de IMI?

• A declaração Modelo 1 de IMI pode ser apresentada num Serviço de Finanças ou ser enviada pela Internet através do endereço www.portaldasfinancas.gov.pt.

•  Que devo fazer para entregar a declaração Modelo 1 de IMI pela Internet

• Para submeter a declaração Modelo 1 de IMI, através da Internet, o sujeito passivo deve aceder ao Portal das Finanças, e após introduzir o número de identificação fiscal e a respetiva senha de acesso, deve proceder do seguinte modo:
• 1º No menu SERVIÇOS clicar em ENTREGAR >2º No menu DECLARAÇÕES clicar em IMI > 3º No menu MODELO 1 clicar em INSCRIÇÃO/ATUALIZAÇÃO DE PRÉDIOS.

• Quando a entrega da declaração Modelo 1 de IMI é feita pela Internet, como se procede à entrega dos documentos?

• A entrega dos documentos faz-se por via postal ou pessoalmente no Serviço de Finanças competente, acompanhados do recibo de entrega, declação Modelo 1 de IMI, via Internet. Só se considera a declaração Modelo 1 de IMI entregue após a sua submissão com êxito na Internet e a entrega dos documentos no Serviço de Finanças.

Outras Questões Operativas

•  Quem nomeia os peritos avaliadores

• A Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) é um organismo de coordenação da avaliação de prédios urbanos que funciona junto da Autoridade Tributária e Aduaneira e tem como principal competência propor trienalmente o zonamento e os respectivos coeficientes de localização para aprovação do Ministro das Finanças.

• Na avaliação de prédios urbanos não licenciados deve ser exigida ao sujeito passivo a entrega de uma declaração camarária a atestar essa situação?

• Não. Nestas situações incumbe aos Serviços Locais de Finanças, em caso de dúvida, a responsabilidade de comprovar essa ausência junto das Câmaras Municipais

• Quem tem competência legal para poder declarar que um prédio se encontra em ruínas e como é que estes são avaliados?

• A competência legal para poder declarar que um prédio se encontra em ruína encontra-se adstrita às Câmaras Municipais, sendo os mesmos avaliados como se de terreno para construção se tratasse (n.º 4 do artigo 46.º do CIMI).

•  Quem avalia os imóveis?

• Compete ao perito avaliador local realizar as avaliações dos prédios que lhe forem cometidas e dar parecer sobre o valor dos prédios urbanos quando para tal forem solicitados.

• Como é feita a atualização periódica dos valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos com afetação habitação, terrenos para construção e do tipo "outros"? 

• Os valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos com afectação habitação, terrenos para construção e do tipo "outros" são atualizados trienalmente com base em fatores correspondentes a 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda fixados anualmente por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças para efeitos dos impostos sobre o rendimento. 

• LEGISLAÇÃO: Código  CIMI 

• Como é feita a atualização periódica dos valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos com afectação comércio, industria ou serviços? 

• Os valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos com afectação comércio, industria ou serviços são atualizados anualmente com base em fatores correspondentes aos coeficientes de desvalorização da moeda fixados anualmente por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.

• LEGISLAÇÃO: Código  CIMI - Artigo:138º - Número:2

Outras Questões-Legislação

• O que é o coeficiente de qualidade e conforto?

• Os coeficientes de qualidade e conforto refletem características intrínsecas do prédio e da sua envolvente urbana, estes elementos podem ser majorativos, na medida em que melhoram a funcionalidade e a comodidade do prédio; ou minorativos, uma vez que estas características contribuem para uma menor eficiência e comodidade na utilização do prédio. O coeficiente de qualidade e conforto é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam da tabela do artigo 43º do CIMI.A aplicação destes coeficiente varia em função da afetação de cada prédio.(http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/cimi43.htm)

• O que é o coeficiente de vetustez

• O coeficiente de vetustez é apurado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação, de acordo com a tabela do artigo 44º do CIMI.
• (http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/cimi44.htm)

• Quais as condições a que devem obedecer os prédios destinados a habitação para que possam beneficiar do coeficiente de afetação (0,45) previsto para os prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade?

• Para que este coeficiente de afectação possa ser aplicado é necessário que se verifiquem cumulativamente as duas condições, nomeadamente que o prédio urbano a avaliar não detenha licença de construção e apresente condições muito deficientes de habitabilidade.

• O que é uma moradia unifamiliar para efeitos fiscais?

• A moradia unifamiliar é uma edificação destinada a alojar apenas um agregado familiar (um fogo).As moradias geminadas ou em banda, são consideradas moradias unifamiliares se tiverem fundações e estrutura da parte habitacional independentes, mesmo que constituídas em propriedade horizontal e ainda que tenham áreas dependentes comuns fora do corpo principal.

• O que são condomínios fechados para efeitos fiscais?

• Considera-se condomínio fechado para efeitos fiscais o conjunto de edifícios, moradias ou frações autónomas, construído num espaço de uso comum e privado, com acesso condicionado durante parte ou a totalidade do dia (artigo 43.º do CIMI).

•  Qual a definição de sistema central de climatização para efeitos fiscais

• Considera-se sistema central de climatização para efeitos fiscais, o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objetivos da climatização (ventilação, aquecimento, arrefecimento, humidificação, desumidificação e purificação de ar), situado ou concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar, sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte, transportado por um fluido térmico aos diferentes locais a climatizar.

• O que significa em sede avaliativa a designação “Localização e operacionalidade relativas”

• A localização e operacionalidade relativas verifica-se quando o prédio ou parte do prédio se situa em local que influencia positiva ou negativamente o respetivo valor de mercado ou quando o mesmo é beneficiado ou prejudicado por características de proximidade, envolvência e funcionalidade, considerando-se para esse efeito, designadamente, a existência de telheiros, terraços e a orientação da construção.

• Como é que devem ser avaliados os prédios urbanos que tenham simultaneamente garagem individual e coletiva e/ou piscina individual e coletiva?

• Na avaliação destes prédios urbanos apenas deve considerar-se em sede avaliativa o coeficiente de garagem individual ou de piscina individual, conforme os casos.

Pedido 2ª Avaliação

• Em que prazo é possível solicitar uma segunda avaliação

• O prazo para solicitar uma segunda avaliação é de trinta dias contados da data de notificação da primeira avaliação.

• O pedido de segunda avaliação necessita de ser fundamentado

• O pedido de segunda avaliação não necessita de ser fundamentado, exceto quando tenha por base a distorção do valor patrimonial tributário face ao valor de mercado.

• Em que consiste a distorção do valor patrimonial tributário

• O valor patrimonial tributário considera-se distorcido quando é superior em mais de 15 % do valor normal de mercado, ou quando o prédio apresenta características valorativas que o diferenciam do padrão normal para a zona, designadamente a sumptuosidade, as áreas invulgares e a arquitetura, e o valor patrimonial tributário é inferior em mais de 15 % do valor normal de mercado.

• É possível impugnar contenciosamente o resultado das segundas avaliações

• Do resultado das segundas avaliações cabe impugnação judicial, nos termos definidos no Código de Procedimento e de Processo Tributário, com fundamento em qualquer ilegalidade.

• Quando é que a taxa relativa ao pedido de segunda avaliação fundado no valor patrimonial tributário distorcido tem de ser liquidada?

• A taxa deverá ser liquidada após o deferimento do respectivo pedido.

• O pedido de segunda avaliação (artigo 76º, n.º1 do CIMI) está condicionado ao pagamento de alguma taxa?

• O pedido de segunda avaliação normal, prevista no nº 1 do artigo 76º do CIMI, não está sujeito ao pagamento prévio de qualquer taxa. No entanto, sempre que o valor contestado se mantenha ou aumente, ficam a cargo do sujeito passivo as despesas de avaliação efetuadas a seu pedido (remunerações e despesas de transporte).

• O pedido de segunda avaliação com fundamento no valor patrimonial tributário distorcido (artigo 76º, n.º 3 do CIMI), está condicionado ao pagamento de alguma taxa?

• Pelo pedido de segunda avaliação com fundamento no valor patrimonial tributário distorcido face ao valor de mercado, efetuado nos termos do artigo 76º, nº 3, do CIMI, é devida pelo requerente a taxa inicial, prevista no artigo 76º, nº 4, do CIMI, a fixar entre 7,5 e 30 unidades de conta, tendo em consideração a complexidade da matéria.

• Pedido de Avaliação

• Quem tem competência para iniciar o procedimento avaliativo

• A iniciativa do procedimento avaliativo cabe ao chefe de finanças, com base na declaração Modelo 1 de IMI apresentada pelos sujeitos passivos ou quaisquer elementos de que disponha.

• Quais os documentos que devem ser entregues com o pedido de inscrição de um prédio na matriz

• Com o pedido de inscrição de um prédio na matriz deve o sujeito passivo entregar os seguintes documentos:
• a. Tratando-se de uma edificação, deve apresentar as plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela competente Câmara Municipal ou fotocópias das mesmas autenticadas e, no caso de construções não licenciadas, plantas da sua responsabilidade, com excepção dos prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951, caso em que deve ser efectuada a vistoria dos prédios a avaliar.
• b. Em relação aos terrenos para construção, deve ser apresentada fotocópia do alvará de loteamento, que deve ser substituída, caso não exista loteamento, por fotocópia do alvará de licença de construção, projecto aprovado, comunicação prévia, informação prévia favorável ou documento com provativo de viabilidade construtiva.

Reclamação de Avaliação

• Como se pode reclamar do valor patrimonial tributário já inscrito na matriz

• O sujeito passivo pode reagir contra qualquer incorrecção nas inscrições matriciais apresentando uma reclamação da matriz nos termos do artigo 130.º, n.º 3, do CIMI.

• A partir de quando é possível reclamar do valor patrimonial tributário, invocando, para o efeito, a sua desatualização?

• O valor patrimonial tributário pode ser alterado com fundamento na sua desatualização, através de nova avaliação, desde que estejam decorridos três anos sobre a data do pedido, da promoção oficiosa da inscrição ou da atualização do prédio na matriz; ou a partir do terceiro ano seguinte ao da entrada em vigor do valor patrimonial tributário que resultou da avaliação geral.

• Os efeitos da reclamação da matriz com base na existência de erro na fixação das áreas de um prédio ou no valor patrimonial tributário considerado desatualizado reportam-se a que momento?

• A reclamação da matriz produz efeitos na liquidação respeitante ao ano em que for apresentado o pedido ou promovida a retificação.

• A reclamação do valor patrimonial tributário inscrito na matriz está sujeita ao pagamento de alguma taxa

• A reclamação da matriz prevista no artigo 130.º do CIMI não está condicionada ao pagamento de qualquer taxa.

Simulador Valor Patrimonial

•  Como posso simular a avaliação do meu prédio

• Pode fazer uma simulação da avaliação de um prédio urbano usando o seguinte endereço (URL) para a página do simulador constante do Portal das Finanças (SIGIMI):  



• https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp 
• A mesma página pode ser acedida interactivamente no Portal das Finanças seguindo o seguinte percurso: 
• SERVIÇOS TRIBUTÀRIOS > CIDADÃOS > CONSULTAR > ZONAMENTO > SIMULADOR DE VALOR PATRIMONIAL

Valor Base Prédios Edificados

• Em que consiste o valor base dos prédios edificados

• O valor base dos prédios edificados corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor

• Qual o valor base dos prédios edificados em 2015

• O valor base dos prédios edificados fixado para vigorar em 2015 é de € 603,00 (Portaria n.º 280/2014, de 30 de dezembro).

• LEGISLAÇÃO: Portarias Número:280/2014 Data:30-12-2014

Zonamento Coef. Localização

• O que é o zonamento do território

• O zonamento consiste na determinação de zonas homogéneas a que se aplicam os diferentes coeficientes de localização do município e as percentagens relativas ao valor da área de implantação das edificações autorizadas ou previstas no caso dos terrenos para construção.

• Como posso consultar o coeficiente de localização aplicável numa determinada zona? 

• É possível consultar o coeficiente de localização de cada zona, bem como efetuar uma simulação da avaliação de um prédio urbano, no Portal das Finanças usando o seguinte endereço (URL) para a página do simulador (SIGIMI):

• https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp.

• A mesma página pode ser acedida interactivamente no Portal das Finanças seguindo o seguinte percurso:

• SERVIÇOS TRIBUTÀRIOS > CIDADÃOS > CONSULTAR > ZONAMENTO > SIMULADOR DE VALOR PATRIMONIAL