Credito á Habitação: Algumas noções na aquisição

1. Quais as formas de aquisição de uma habitação

A aquisição de uma habitação pode dar-se de duas formas:

• Através de capital próprio (quem vai adquirir dispõem de dinheiro necessário para a aquisição)

• Através de financiamento bancário

2. O que é um crédito á habitação

Trata-se de um contrato celebrado entre um Banco e um cliente:

• Em que o Banco empresta dinheiro ao Banco

• Até um limite estabelecido

• Por um prazo determinado no próprio contrato

• Vencendo-se periodicamente os juros sobre a quantia emprestada

• Obrigando-se o cliente a devolver á instituição de crédito a quantia disponibilizada

Para garantia do crédito, por norma as instituições exigem uma hipoteca sobre o imóvel e em regra um seguro de vida que garanta o credito em caso de morte ou invalidez.

3. Custos a considerar na escolha do credito á habitação

Na escolha de uma instituição para celebrar um contrato de crédito á habitação, são vários os custos que é necessário ter em conta:

• O montante das comissões de abertura ou estudo do dossier cobradas pelos bancos;

• As despesas com a avaliação do imóvel e com as vistorias;

• O custo com os serviços de obtenção de documentos para escritura, quando estes serviços sejam contratados;

• O tipo de taxa de juro, se é fixa ou variável:
• Se a taxa de juro for variável, o tipo de prestação, ou seja, se é uma prestação variável ou mista com prazo fixo ou prestação fixa com prazo variável;

• O indexante e o “spread”, ou a taxa fixa, aplicável;

• O montante do prémio dos seguros de vida e multirrisco;

• O montante da comissão pela conversão dos registos provisórios em definitivos;

• A existência ou não de comissão cobrada mensalmente pelo processamento das prestações;

• O montante da comissão por eventuais amortizações parciais antecipadas;

• O montante da comissão pela eventual liquidação total antecipada do crédito;

• O custo de outros produtos e serviços bancários cuja subscrição seja pedida para beneficiar de condições mais favoráveis no crédito à habitação;

• O custo de serviços acessórios ao crédito à habitação: pedido de cópias de documentos, extractos, etc.

Uma analise a ter em conta é a da TAEG. esta taxa deverá englobar um conjunto de custos alargados e permite as comparações entre bancos,  independentemente da taxa de juro aplicada.

4. Quais as informações que devem ser obtidas acerca da habitação que se pretende


Existe um conjunto alargado de informação sobre o imóvel, que devemos recolher de forma a que a nossa decisão possa ser a mais correcta, num processo que é de longo prazo:

• Qualidade de construção do imóvel:
• Os acabamentos, 
• Os materiais utilizados, 
• As instalações eléctricas, 
• As canalizações e esgotos, 
• O isolamento térmico e acústico;

• Estado de conservação da habitação:
• Interior e exterior, 
• Áreas comuns;

• A existência de certificação energética;

• A área líquida efectivamente disponível do imóvel;

• A existência ou não de Regulamento do Condomínio, e qual o seu conteúdo:
• Há regulamentos de condomínio que proíbem a presença de animais de estimação;

• O valor do condomínio a pagar e qual a sua periodicidade;

• A existência ou não de planos camarários que venham a alterar a zona;

• Grau de ruído e exposição solar da casa;

• Proximidade de estruturas existentes, como rede de transportes, esquadras, creches, escolas, centros de saúde, farmácias, supermercados, espaços verdes, etc.;

• Facilidade de estacionamento;

• Existência de licença de construção;

• Informações sobre a situação financeira do construtor ou vendedor, designadamente se existem outros ónus ou encargos para além de uma eventual hipoteca a um Banco;

• O valor do preço pedido pela habitação, comparativamente aos valores de imóveis semelhantes que hajam sido transaccionados recentemente;

• O relacionamento entre os vizinhos, etc.

5. Certificação energética de um imóvel

Desde Janeiro de 2009, todas as transacções ou arrendamentos de imóveis estão sujeitos á apresentação de certificação de eficiência energetica.

É um documento que qualifica o desempenho energético e qualifica a qualidade do ar interior de um edifício ou fração autónoma. 

Pode pesquisar os "Edificios Certificados" existentes, numa base de dados através do Portal:

• www.adene.pt .

6. Contrato promessa de compra e venda

O contrato promessa de compra e venda é um acordo escrito entre quem promete vender e quem promete comprar.

• Na prática não é obrigatório celebrar um contrato promessa de compra e venda, já que a transmissão do imóvel só se obtém com a celebração de uma escritura pública. 
• Serve todavia como uma garantia de que os promitentes vendedor e comprador vão realizar o negócio definitivo:
• Isto porque normalmente envolve a entrega de uma quantia em dinheiro, por conta do preço total do imóvel, que se chama de sinal.

• No contrato promessa constam:
• figuram o promitente vendedor e o promitente comprador, assim como as condições em que se efectuará a compra e venda do imóvel, bem como a identificação do próprio imóvel. 

• A lei obriga a que quando seja celebrado um contrato promessa de compra e venda para transmissão de edifício ou fração autónoma, já construído, em construção ou a construir:
• As assinaturas sejam reconhecidas na presença do Notário com a menção de que foi exibida a Licença de Utilização ou Construção. 

• Quando o contrato promessa de compra e venda contenha uma cláusula de aquisição de imóvel com cláusula de livre cedência de posição contratual e a respectiva cessão da posição contratual, deve:
• Ser pago o Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): se tiver sido celebrado um contrato promessa de compra e venda, a lei exige a sua apresentação no ato da escritura pública.

7. O que é uma Escritura Pública

Trata-se de um documento escrito onde se formaliza a transacção do imóvel,  e, quando haja recurso ao crédito à habitação, as condições do crédito e a constituição da hipoteca. 

Na escritura terá de estar presente:

• o vendedor, 

• o comprador 

• quando haja recurso ao crédito à habitação, um representante da instituição financeira e, 

• se exigido, os fiadores. 

Antes da celebração da escritura pública, o comprador tem de proceder ao pagamento do Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e apresentar o respectivo comprovativo na data de celebração da própria escritura.

8. Documentos necessários para a escritura pública


Para a escritura pública de aquisição de um imóvel com recurso a credito á habitação são necessários um conjunto alargado de documentos:

• Cópia, autenticada pela Conservatória do Registo Predial onde o imóvel está registado, dos pedidos de registos provisórios da transmissão de propriedade do imóvel a favor do comprador e da hipoteca a favor da instituição financeira;
• Certidão de teor da descrição e das inscrições em vigor do imóvel;
• Certificado de eficiência energética;
• Caderneta Predial ou, caso não exista, Certidão Matricial actualizada, emitida pela Repartição de Finanças onde o imóvel se encontra inscrito;
• Declaração da renúncia ao direito de preferência pela Câmara Municipal e pelo Instituto de Gestão do Património Arquitectónico e Arqueológico, IP (IGESPAR, IP):
• se o imóvel estiver classificado como património cultural, em vias de classificação ou situado em zona de protecção;
• Declaração de renúncia ao direito de preferência:
• se o imóvel tiver sido adquirido a uma cooperativa;
• Licença de Utilização do imóvel válida, emitida pela Câmara Municipal onde o mesmo se localiza:
• se a construção tiver sido concluída depois de 13 de Agosto de 1951. 
• Caso a Licença não tenha sido emitida mas tenha sido requerida pelo vendedor há mais de 50 dias, é substituída pela Licença de Construção, acompanhada de declaração do vendedor;
• Licença de Construção:
• se o que se pretende é a construção de uma casa, ou
• Licença de Obras se o que é pretendido é a realização de obras ao nível da estrutura resistente ou das fachadas exteriores, acompanhada de cópia autenticada do projecto de arquitectura aprovado;
• Comprovativo do pagamento ou da isenção do Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
• Ficha Técnica de Habitação:
• quando a finalidade é aquisição de imóvel destinado a habitação, e a construção do imóvel tenha sido concluída depois de 13 de Agosto de 1951, e, à data de 30 de Março de 2004 não existia Licença de Utilização, ou requerimento apresentado para a respectiva emissão.